Immobilienmarktdaten für Niedersachsen 2023: Deutlicher Rückgang der registrierten Kaufverträge - insbesondere Bauland stark betroffen

Die Niedersächsische Ministerin für Inneres und Sport, Daniela Behrens, hat heute (09.02.2023) zusammen mit dem Vorsitzenden des Oberen Gutachterausschusses in Niedersachsen, Andreas Teuber, die Grundstücksmarktdaten 2023 der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte in Niedersachsen vorgestellt. Im Jahr 2022 wurden in Niedersachsen 13,3 % weniger Kauffälle über Immobilien registriert als noch im Jahr 2021. Gleichzeitig sank auch der Geldumsatz, jedoch lediglich um ca. 400 Mio. Euro auf 28,5 Mrd. Euro.

Ministerin Behrens: „Zum ersten Mal seit 2010 ist die Zahl der verkauften Immobilien im letzten Jahr deutlich gesunken und liegt wieder unter 100.000. Auch der bisherige Trend, dass in jedem Jahr insgesamt immer mehr Geld in Immobilien investiert wird, setzte sich nicht fort. Die Gesamthöhe der Investitionen in Immobilien war erstmals seit 2009 wieder leicht rückläufig. Zeitgleich stiegen in 2022 die Kreditzinsen an. Außerdem mussten für fossile Energieträger und Strom teils immer höhere Preise bezahlt werden. Allgemeine Lebenshaltungskosten und insbesondere auch die Baukosten sind im vergangenen Jahr ebenfalls deutlich gestiegen. All das hat einen unmittelbaren Einfluss auf die Finanzierung von Immobilien. Besonders deutlich zu erkennen war der Rückgang an registrierten Kauffällen bei den unbebauten Bauflächen. In diesem Segment wurden 25,8 % weniger Kauffälle registriert als noch im Jahr 2021. Hier wiederum sind die Bauflächen für Wohnimmobilien am stärksten betroffen. Die Anzahl der Verträge über Käufe von Bauflächen für den Geschosswohnungsbau sind um 30,5 % gesunken, die für den individuellen Wohnungsbau um 26 %.

„Es ist nicht unwahrscheinlich, dass wir auch in naher Zukunft weiter rückläufige Zahlen bei den verkauften Immobilien verzeichnen werden. Da das Marktsegment des Baulandes am stärksten betroffen ist, hat der Trend auch perspektivische Konsequenzen: Das Ziel, den Wohnraumbedarf adäquat zu bedienen, kann nur gelingen, wenn ausreichend Bauflächen bereitgestellt werden. Genau dieser Markt ist jedoch am stärksten ins Stocken geraten. Über die Momentaufnahme hinaus betrachtet bleibt die Nachfrage nach Wohnen jedenfalls hoch und mit den zu erwartenden Zubauraten wird es weiter herausfordernd bleiben, ein angemessenes Angebot bereitzustellen“, so Ministerin Behrens weiter.

Der Rückgang der veräußerten Bauflächen für den Geschosswohnungsbau war besonders in den großen Städten bemerkbar. Der in diesem Marktsegment für die zu erwartende Zubaurate wichtige Flächenumsatz lag in den sechs größten niedersächsischen Städten Hannover, Braunschweig, Oldenburg, Osnabrück, Wolfsburg und Göttingen im Jahr 2022 nur bei 44 % des Mittelwertes der Jahre 2018 bis 2021.

Der Rückgang der Kauffälle für Eigenheimbauplätze lässt sich anhand der Monatsanalysen innerhalb des Jahres 2022 nachvollziehen. Seit Beginn der monatlichen Aufzeichnungen im Jahr 2017 bis in das Jahr 2022 hinein wurden in Niedersachsen in jedem Monat mindestens 1.000 Bauplätze veräußert, in der Spitze auch über 1.500. Seit Juni 2022 liegt dieser Wert kontinuierlich unterhalb dieser Grenze von 1.000 Bauplätzen und fiel im Oktober sogar auf einen Wert von unter 600. Wie die Auswertungen auch zeigen, führt die offensichtlich gesunkene Nachfrage jedoch bisher nicht zu einem sichtbaren Rückgang der Preise.

Immobiliengeldumsatz bleibt trotz Rückgangs der Vertragszahlen fast konstant

Trotz des massiven Rückgangs der Transaktionszahlen ist der Geldumsatz vergleichbar mit dem Niveau von 2021. Mit insgesamt 28,5 Milliarden Euro wurden knapp 400 Millionen Euro weniger umgesetzt als im Vorjahr. Das entspricht einem Rückgang von 1,3 %. Bei den bebauten Immobilien war sogar eine Geldumsatzsteigerung um 1,6 % zu verzeichnen, obwohl die Zahl der Transaktionen um 10,7 % gesunken ist. Erstmals wurden in einem Jahr 20 Milliarden Euro in bebaute Immobilien investiert. Das deckt sich weitestgehend mit den Zahlen für die Transaktionen von Ein- und Zweifamilienhäusern, dem gewichtigsten Teilmarkt der bebauten Grundstücke. Hier fiel die Zahl der Verträge um 10,3 %, der Geldumsatz um marginale 0,5 %.

Die monatsweise Analyse der Transaktionsdaten aus dem Jahr 2022 zeigt, dass etwa im Mai 2022 ein Maximum bei der Preisentwicklung für Ein- und Zweifamilienhäuser erreicht worden ist. Der mittlere Preis lag zu dem Zeitpunkt im Land Niedersachsen bei 320.000 Euro. Seit August liegen die mittleren Kaufpreise etwa auf dem Niveau der Vorjahresmonate und somit bei knapp 300.000 Euro im Mittel. Der Kaufpreis im Jahresmittelwert für ein Ein- oder Zweifamilienhaus beträgt ebenfalls 300.000 Euro. Damit liegt der aus dem gesamten Berichtsjahr abgeleitete Mittelwert zwar um 30.000 Euro über dem des Vorjahres, ein rückläufiger Trend ist jedoch wahrnehmbar.

Die regionale Kaufpreisspanne in den Landkreisen und kreisfreien Städten reicht von mittleren 572.000 Euro für ein Ein- oder Zweifamilienhaus in der Stadt Hannover bis zu 160.000 Euro im Landkreis Holzminden. Die Spanne zwischen diesen Extremwerten ist gegenüber dem Vorjahr um rund 100.000 Euro geschrumpft. Während in der Landeshauptstadt ein leicht rückläufiger Preis registriert wurde, sind im Landkreis Holzminden und vielen weiteren ländlich geprägten Kreisen die mittleren Preise um bis zu 50.000 Euro gestiegen.

Reihenhäuser und Doppelhaushälften erreichten in der monatlichen Entwicklung schon zum Jahreswechsel 2021/22 ihren maximalen mittleren Kaufpreis, der landesweit bei etwa 300.000 Euro lag. Schon etwa seit der Jahresmitte erreicht der mittlere Kaufpreis nur knapp das Niveau des Vorjahres. Im gesamten Jahresvergleich lag der mittlere Preis mit 283.000 Euro um 13.000 Euro über dem Wert von 2021.

Neue Eigentumswohnungen seit Mitte 2022 kaum gefragt

Die Zahl der registrierten Kaufverträge über Eigentumswohnungen ist gegenüber dem Vorjahr um 11,3 % gesunken. Insgesamt 23.350 Transaktionen stellen den geringsten Wert seit 2014 dar. Unterjährig war insbesondere bei den Erstverkäufen ein deutlicher Rückgang zu verzeichnen.

„Wurden im März landesweit noch fast 700 neue Eigentumswohnungen veräußert, so waren es im Oktober nur rund 200“, so der Vorsitzende des Oberen Gutachterausschusses Andreas Teuber. Die Monate Juli bis Oktober 2022 waren die verkaufsschwächsten seit Beginn der monatsweisen Analysen im Jahr 2017. Die mittleren Preise über neue Eigentumswohnungen zeigten sich über das Jahr 2022 stabil und lagen im Mittel bei rund 3.900 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche.

Auch bei gebrauchten Eigentumswohnungen lag die Zahl der Kauffälle seit Juni 2022 stets um mehr als 10 % unter dem Mittel der Vorjahre. Das Preisniveau blieb im Jahresverlauf überwiegend stabil bei rund 2.200 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche.

Bei den land- und forstwirtschaftlichen Flächen ist der Flächenumsatz das fünfte Jahr in Folge zurückgegangen auf nunmehr rund 19.900 Hektar. Vor 15 Jahren wurde noch fast doppelt so viel Agrarlandfläche gehandelt.

Wirtschaftliche Rahmenbedingungen führen offenbar zu Nachfragerückgang

Insgesamt ist der Immobilienmarkt in Niedersachsen gekennzeichnet von den äußeren ökonomischen Einflüssen. In diesem Zusammenhang sind die gestiegenen Kapitalmarktzinsen und die zwischenzeitlich deutlich gestiegenen Energiepreise zu nennen. In Kombination mit der Volatilität und der Unvorhersagbarkeit der weiteren Entwicklung hat dies im Laufe des Jahres 2022 zu einer stark gedämpften Nachfrage geführt. Am stärksten wirkt sich dies auf den perspektivischen Markt des Baulands aus. Das bedeutet auch, dass ein 30-prozentiger Rückgang bei Transaktionen über Bauland für den Geschosswohnungsbau künftig zu einer geringeren Anzahl veräußerbarer neuer Eigentumswohnungen führen wird. Die Auswirkung der geringeren Nachfrage auf die Preisentwicklung ist in den einzelnen Teilmärkten unterschiedlich zu beurteilen. Sie ist am ehesten bei den Eigenheimen spürbar, wo seit der zweiten Jahreshälfte in vielen Teilen des Landes ein Preisrückgang festzustellen ist. Auch in den übrigen Teilmärkten haben die langjährigen konstanten Preissteigerungen ein vorläufiges Ende gefunden. Durch die monatsweisen Analysen in den wichtigsten Märkten sind die amtlichen Gutachterausschüsse für Grundstückswerte in der Lage, die weitere Entwicklung am Immobilienmarkt mit hoher Qualität zeitnah abzubilden und zu beschreiben.

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Zum Hintergrund:

Die Grundstücksmarktdaten sind das Ergebnis der örtlichen Grundstücksmarktanalysen der neun Gutachterausschüsse für Grundstückswerte und der landesweiten Auswertung des Oberen Gutachterausschusses. Sie basieren auf der Auswertung sämtlicher notariell beurkundeten Grundstückskaufverträge. Auf der Grundlage der anonymisiert registrierten Kaufverträge werden Bodenrichtwerte und Grundstücksmarktdaten abgeleitet und kostenfrei im Internet dargestellt. Die Arbeit der Gutachterausschüsse ist im Übrigen auch durch die Zusammenarbeit mit ehrenamtlichen Gutachtern aus verschiedenen Fachrichtungen geprägt.

Ansprechpersonen:

Geschäftsstelle des Oberen Gutachterausschusses in Niedersachsen
Andreas Teuber, Tel.: 0441 9215 622
E-Mail: andreas.teuber@lgln.niedersachsen.de