Immobilienmarktbericht 2020: Eine Dekade steigender Preise in Niedersachsen

Vor zehn Jahren hat in Niedersachsen die bis heute anhaltende Phase steigender Geldumsätze, Transaktionen und Immobilienpreise begonnen. Der Geldumsatz über alle Immobilienarten betrug im Jahr 2019 in Niedersachsen 23,8 Mrd. Euro. Das entspricht einer weiteren Steigerung von 9 % gegenüber dem Vorjahr. Im Zehn-Jahres-Zeitraum, beginnend mit einem Umsatz von knapp über 10 Mrd. Euro im Jahr 2009, ergibt sich damit eine Steigerung um das 2,4-fache. Im vorausgegangenen Jahrzehnt der 2000-er Jahre ging der Geldumsatz hingegen um rund 10 % zurück.

Der Niedersächsische Minister für Inneres und Sport, Boris Pistorius, sagt: „Seit 2009 hat sich der Durchschnittspreis für ein Einfamilienhaus in den nachgefragten Regionen Niedersachsens in etwa verdoppelt. Dazu gehören neben den Städten Hannover, Braunschweig, Oldenburg, Osnabrück und Wolfsburg auch die Landkreise Vechta und Gifhorn. Die Preissteigerungen enden damit nicht an den Grenzen der großen Städte, sondern betreffen auch strukturell gut aufgestellte ländliche Regionen.“

Erneute Steigerung um 12 Prozent bei Einfamilienhäusern

Der Preis für ein durchschnittliches gebrauchtes Einfamilienhaus hat im Jahr 2019 in Niedersachsen die 200.000 Euro-Marke durchbrochen. „2018 wurden im Durchschnitt noch 190.000 Euro bezahlt, 2019 waren es schon 212.000 Euro – das ist eine Steigerung um 12 % in diesem Segment“, so Pistorius.

Dabei verhalten sich die Preise regional stark unterschiedlich. Während in der Stadt Hannover mit 465.000 Euro weit mehr als das Doppelte des Durchschnittswerts fällig wird, ist es im Landkreis Holzminden mit 100.000 Euro weniger als die Hälfte.

Immer größere Nachfrage nach Eigentumswohnungen

In der letzten Dekade ist auch die Nachfrage nach Wohnungseigentum deutlich gestiegen. Gegenüber 2009 wurden 2019 rund 40 % mehr Eigentumswohnungen verkauft. Der Anstieg der Transaktionen allein gegenüber 2018 betrug 7 %, der Preisanstieg 14 %.

Im Zehnjahres-Preisvergleich verteuerte sich eine neue Eigentumswohnung in mehr als der Hälfte der Landkreise oder kreisfreien Städte um mindestens drei Viertel. In den Landkreisen Peine, Harburg, Osterholz, Gifhorn und Heidekreis ergab sich sogar mehr als eine Verdoppelung des Preises.

2019 kostete in der Stadt Hannover eine neue Eigentumswohnung 4.660 Euro/m² gegenüber 2.340 Euro/m² im Jahr 2009. In dem in diesem Teilmarkt preisgünstigsten Landkreis Friesland stieg der Preis im gleichen Zeitraum von 1.460 Euro/m² auf 2.180 Euro/m², wobei Objekte auf der Insel Wangerooge bei dieser Berechnung nicht berücksichtigt wurden.

Ländliche Regionen profitieren von Mangel an Baugebieten in „Speckgürteln“

Beim Wohnbauland für die Eigenheimbebauung ist es im direkten Umfeld der Verdichtungsräume, also in den klassischen „Speckgürteln“, in 2019 schwieriger geworden, ausreichend Flächen zu akquirieren. Hier sind teilweise deutliche Rückgänge der Transaktionszahlen in Höhe zweistelliger Prozentsätze zu verzeichnen. Dies betrifft die sogenannten Umlandgemeinden der Städte Oldenburg, Hannover und Braunschweig sowie den Landkreis Osterholz um Bremen und den Landkreis Lüneburg.

Diese Angebotslücke nutzen ländlichere Regionen, in denen 2019 deutlich mehr Baugrundstücke verkauft wurden. In den Landkreisen Goslar, Helmstedt, Holzminden, Lüchow-Dannenberg, Uelzen und Wolfenbüttel betrug die Steigerung der Transaktionszahlen gegenüber 2018 jeweils mehr als 50 %. Diesem Trend zum Bauen „auf dem Lande“ ist es geschuldet, dass die Zahl der Wohnbauplätze zwar um 4 % auf landesweit rd. 16.500 gestiegen ist, sich der Geldumsatz aber unverändert bei 1,7 Mrd. Euro befindet.

Teuerste Agrarflächen im Oldenburger Münsterland

Auch Agrarflächen werden weiter teurer. Gegenüber dem Vorjahr stieg der Geldumsatz um 9 %, obwohl 4 % weniger Fläche veräußert wurde. Vor zehn Jahren war die umgesetzte Fläche sogar noch um 42 % größer. Dafür lag der Geldumsatz lediglich bei 62 % des Wertes von 2019. Die Spitzenwerte für Ackerland liegen inzwischen bei 13 Euro/m² in drei Gemeinden des Oldenburger Münsterlandes.

Fazit: Keine Hinweise auf sich andeutende Immobilienblase

Zusammenfassend sagte Minister Pistorius: „Seit einer Dekade gibt es in allen Immobilienteilmärkten kontinuierliche und teilweise erhebliche Preissteigerungen. Die Transaktionszahlen sind dabei insgesamt angestiegen, aber im Jahresvergleich jeweils im überschaubaren Rahmen. So lagen die jährlichen Steigerungsraten meist bei wenigen Prozent. Über die ganze Dekade betrachtet ergibt sich damit ein Anstieg um rund 26 % von 88.000 auf 112.000 Verträge. Im Jahr 2019 wurden binnen eines Jahres in Niedersachsen so viele Grundstücke veräußert wie seit 1999 nicht mehr. Anzeichen für eine mögliche Immobilienblase in Niedersachsen gibt es aktuell trotz der dauerhaften Steigungen in allen Bereichen weiterhin nicht.“

Diese und viele weitere Informationen sind auch den „Grundstücksmarktdaten Online“ für Niedersachsen zu entnehmen. Erstmalig wird die umfängliche Beschreibung des Immobilienmarkts für ausgewählte Bereiche als interaktive Web-Darstellung unter der Adresse www.gag.niedersachsen.de/grundstuecksmarktinformationen präsentiert. Das Angebot wird sukzessive ausgebaut.

Zum Hintergrund:

Die in den „Grundstücksmarktdaten Online“ dargelegten Zahlen sind das Ergebnis der Grundstücksmarktanalysen der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte und der landesweiten Auswertungen des Oberen Gutachterausschusses. Er basiert auf der Auswertung sämtlicher notariell beurkundeten Grundstückskaufverträge. Auf der Grundlage der anonymisiert registrierten Kaufverträge werden Bodenrichtwerte und Grundstücksmarktdaten abgeleitet und in Grundstücksmarktberichten veröffentlicht. Die Arbeit der Gutachterausschüsse ist auch durch die Zusammenarbeit mit ehrenamtlichen Gutachtern aus verschiedenen Fachrichtungen geprägt.

Ansprechpersonen:

Niedersächsisches Ministerium für Inneres und Sport

Referat 44 - Vermessung, Geoinformation, Kampfmittelbeseitigung
Sandra Rausch, Tel.: 0511 120 6507
E-Mail: sandra.rausch@mi.niedersachsen.de

oder

Geschäftsstelle des Oberen Gutachterausschusses in Niedersachsen
Andreas Teuber, Tel.: 0441 9215 622
E-Mail: andreas.teuber@lgln.niedersachsen.de

Anlage: Landesgrundstücksmarktdaten 2020